פסק-דין בתיק ת"ק 39809-05-12

1.         התביעה שבפני עניינה תשלום דמי שכירות ופיצויים בגין הפרת הסכם שכירות.

2.         התובע טען כי הינו הבעלים של יחידת דיור ברח' הגיא 3 בהוד השרון וכי ביום 18.7.11 נחתם הסכם שכירות בינו לבין הנתבע 1 לו ערבו הנתבעים 2 ו 3. התובע טען כי הנתבע בדק את הדירה טרם עריכת ההסכם ומצא אותה מתאימה לצרכיו. התובע טען כי בניגוד להצהרתו פתח הנתבע 1 עסק למחשבים ותיווך ביחידת הדיור תוך גרימת נזק לתובע ולשוכרים האחרים. בהתאם, שלח התובע מכתב התראה עליו השיב הנתבע כי הוא מתעד לפנות את הדירה עד ליום 30.9.11. ביום 18.9.11 פינה הנתבע את יחידת הדיור ואף שלח מכתב המעיד על כך. התובע טען כי עזיבת יחידת הדיור ע"י הנתבע מהווה הפרה בוטה של הסכם השכירות.

התובע טען כי יחידת הדיור לא הושכרה במשך 7.5 חודשים ולכן על הנתבע לפצותו בסך של 3,600 ש"ח לחודש בגובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם. בהמשך הושכרה הדירה ב 3,400 ש"ח בלבד ולכן על הנתבע לפצותו בגין ההפרש עד תום תקופה השכירות. בנוסף, טען התובע כי נותרה יתרת חוב חשמל בסך 735 ש"ח. כמו כן תבע החזר בסך 120 ש"ח בגין השיקים של הנתבע שחוללו, הוצאות פרסום באתרים ובחוברות בסך 357 ש"ח ופיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם השכירות בסך של 3,000$. התובע טען כי סך נזקיו עומדים על 42,572 ש"ח אך לצורכי אגרה העמיד תביעתו על סך של 32,700 ש"ח בלבד.

3.         מנגד טען הנתבע כי ביום 18.7.11 אכן נחתם הסכם שכירות בין לבין התובע לאחר בדיקת חשמל, מים ומזגן בלבד ע"י הנתבע. הנתבע טען כי לא בדק את מצבה התכנוני של הדירה והשכיר את יחידת הדיור לאור מצג שווא של התובע לפיו הינו בעל זכות ביחידת דיור הניתנת להשכרה.

הנתבע טען כי לאחר מספר ימים בוצע שוב תיעוד לגבי מצב היחידה והצדדים חתמו על פרוטוקול.

הנתבע טוען כי באחד הימים לאחר ה 14.8.12 נפגשו שוב התובע והנתבע בדירה והנתבע ביקש לדעת האם קיים דוד שמש או דוד חשמלי בדירה שעליו לנתק בסוף היום. התובע השיב לו כי אספקת המים החמים מבוצעת מיחידת הדיור הסמוכה והוא יפעל לניתוקה. עוד באותו היום שב הנתבע לדירה וניתק את זרם המים החמים מכיור הרחצה וכיור המטבח. התובע טען בפניו כי קיימת לדירה מערכת חימום נפרדת אך בפועל כתוצאה מהניתוק לא היו עוד מים חמים בכיורים. הנתבע דרש השבת זרם המים החמים לכיורים אך התובע סירב באומרו "אתה חתמת זה מה יש".

ביום 21.8.12, כיום יומיים לאחר חילופי הדברים בנוגע למים החמים, שלח התובע מכתב התראה באמצעות עורך דינו, בו פירט, לטענת הנתבע שלוש טענות שקריות כנגד התנהלות הנתבע. לאחר קבלת ההתראה, סבר הנתבע כי נפל קורבן והסתבך עם אדם לא הגון ועל כן ערך בירור באשר למצבה ההנדסי של הדירה וגילה כי הדירה פוצלה ללא היתר ואף השוכר מבצע עבירה במצב זה.

ביום 28.8.12 שלח הנתבע באמצעות עורכת דינו מכתב לתובע בו הציע להתיר הדדית את החוזה וזאת לאור כך שנודע לנתבע כי מדובר ביחידת דיור שחולקה ללא היתר, דבר המהווה עבירה פלילית החושף את התובע והנתבע בפני הגשת כתב אישום ועל כן הנתבע יפנה היחידה עד ל 30.9.12. בנוסף ניתנה התייחסות להפרות שנטענו בהתראה: הנתבע טען כי עסקו מנוהל מכתובת אחרת כמופיע ברשם החברות ורק דברי הדואר מגיעים ליחידה; הנתבע הציג פוליסת ביטוח המעידה כי ביטח המזגנים; והנתבע הכחיש שהטריד התובע וטען כי כל שביקש הוא שתוחזר אספקת המים החמים.

ביום 18.9.11 שלחה עורכת הדיו מטעם התובע מכתב נוסף בו הודיעה כי הנתבע פינה את הדירה וביקשה השבה של השיקים שנותרו בחזקתו של התובע ואשר לגביהם ניתנה הוראת ביטול לבנק.

באשר לסכומים הנתבעים: הנתבע טען כי נתן התראה של 30 יום בטרם הפינוי על מנת לאפשר לתובע למצוא דייר חלופי; הנתבע טען כי אינו יודע כמה זמן היחידה לא הושכרה אך אי השכרתה במשך תקופה ארוכה מנוגדת לחובת התובע להקטין נזקיו ולהשכיר היחידה אף במחיר נמוך; הנתבע טען כי בניגוד לאמור בכתב התביעה, דמי השכירות עמדו על 3,000 ש"ח בלבד והסכומים הנוספים הם בגין הוצאות נוספות המחולקות בין השוכרים דבר המעיד כי הפיצול נעשה שלא כדין; הנתבע טען כי ביקש לשלם את חוב החשמל אך פניותיו בנושא לבירור גובה החוב נותרו ללא מענה; הנתבע טען כי אסור היה לתובע להפקיד השיקים לאחר שקיבל הודעה מהנתבע על ביטולם; באשר לפרסומים לא הוצגו קבלות בגין תשלום;  הנתבע טען כי לא הפר את הסכם השכירות וכי התובע הוא שגרם לנתבע לנזקים בגין שכירת דירה אחרת, הובלת חפציו, ביטול השיקים ושכ"ט לעו"ד.

הנתבעים 2 ו 3 חזרו על האמור בכתב ההגנה וטענו שלא ניתן להם התראה על הפרת ההסכם כמתחייב מס' 26 לחוק הערבות, התשכ"ז 1967.

4.         בדיון שנערך בפניי הכחיש התובע כי בוצע פיצול וטען כי מדובר בבית אחד בן מספר קומות שבכל קומה דירה נפרדת. כן הכחיש התובע כי ניתק את אספקת המים החמים לכיורים של יחידת הדיור. התובע הציג בפניי דף בו מפורטים רשימת ליקויים שתוקנו לשביעות רצונו של התובע מיום 12.8.12 עליו חתומים התובע והנתבע. התובע הציג בנוסף במהלך הדיון, פרסומים מאתרים שונים, בהם לטענתו פרסם את היחידה בניסיון להשכירה, ללא הצלחה במשך חודשים רבים.

הנתבע הבהיר כי ניתוק המים החמים ע"י הנתבע, בוצע יומיים לאחר ה 12.8.12 בו חתם על תיקון הליקויים. הנתבע הציג צילום של הצינורות המובילים מים לכיור ואת מיקום הצינור החסר. הנתבע טען כי לאחר מספר ימים קיבל התראה מהתובע לפיה מבצע שלוש הפרות והחל לבדוק את מצבו. רק לאחר הבדיקה גילה כי הוא מבצע עבירה בכך שהוא שוכר יחידת דיור שלא בוצע בה פיצול כדין. הנתבע טען כי עפ"י יעוץ משפטי שניתן לו היה עליו לפנות את הדירה. לפיכך, ביקש מהתובע החזרת המים החמים והבהרה האם יחידת הדיור חוקית אך התובע התעלם מפנייתו ועל כן פינה היחידה. הנתבע טען כי זכאי היה לבטל ההסכם במצב דברים זה בו נחתם למעשה הסכם לא חוקי לשכירות. הנתבע חזר על טענותיו לפיהן התובע הגדיל הוצאות בכך שלא השכיר את הדירה במחיר נמוך אלא פרסם אותה במחיר של 3,300 ש"ח, בנוסף טען כי התובע פרסם בחינם וכי הפרסום שהציג מתייחס ליחידת הדיור הנוספת אשר בבעלות התובע וכי שכר הדירה ששולם על ידו היה 3,000 ש"ח בלבד.

5.         דיון -

במקרה דנן, טוען התובע להפרת הסכם השכירות  ע"י הנתבע ועותר לסעד של פיצויים בעוד הנתבע טוען מנגד כי התובע הוא שהפר את הסכם השכירות ועל כן זכאי היה לבטל החוזה ולפנות היחידה.

6.         לצורך מתן מענה לשאלה מי מהצדדים הפר את ההסכם וזכאי לפיצויים בגינו או לביטולו, יש לסקור את המערכת העובדתית:

אין חולק, כי ביום 18.7.11 נחתם הסכם שכירות בין הצדדים לתקופה של שנה.

בהסכם נקבע: " הואיל והמשכירים הינם בעלי זכות להשכיר יחידת דיור ברח' הגיא 3 הוד השרון."

ביום 12.8.11 חתמו הצדדים על פרוטוקול לפיו לא קיימים ליקויים בנכס.